מהן תמ"א 38 והתחדשות עירונית?
תמ"א 38 ותכניות התחדשות עירונית (כגון פינוי-בינוי או תכניות רובעיות) הן תכניות מתאר שמטרתן חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, מיגונם (הוספת ממ"דים) והתחדשות המרחב העירוני. בתמורה לחיזוק או להריסת המבנה והקמתו מחדש, היזם מקבל זכויות בנייה נוספות לבניית דירות חדשות אותן הוא מוכר בשוק החופשי.
האתגר המרכזי בפרויקטים אלו הוא המורכבות הכלכלית והמשפטית. היזם, דיירי הבניין והרשויות נדרשים לאזן בין זכויות הבנייה, תמורות הדיירים, עלויות הביצוע והכדאיות הכלכלית. זה בדיוק המקום שבו שמאי מקרקעין מנוסה מבטיח שאתם מקבלים את המקסימום ושומר על האינטרסים הכלכליים שלכם.
מתי נדרש ליווי שמאי בפרויקטים של התחדשות עירונית?
-
בחינת כדאיות כלכלית ראשונית – בדיקת היקף זכויות הבנייה והיתכנות הפרויקט
-
קביעת התמורות לדיירים – הגדלת שטח הדירה, הוספת מרפסת, חנייה ומחסן
-
בחינת השווי היחסי של הדירות (טבלת ניקוד/הקצאה) – החלוקה ההוגנת בין כלל דיירי הבניין
-
ניתוח דוח 21 (תקן שמאי) – בדיקת הרווחיות הכלכלית של היזם עבור הבנק המלווה
-
ערעור על שומות ודרישות היטל השבחה – הפחתת עלויות תכנוניות ומיסוי בפרויקט
איך עובד התהליך מולנו?
בין אם אתם בעלי דירות המבקשים לוודא שאינכם מקפחים את זכויותיכם, ובין אם אתם יזמים הנדרשים לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט – אנו מלווים אתכם החל משלב הבדיקה הראשונית, דרך המשא ומתן ועד לאישור הסופי והיתרי הבנייה.
השירות שלנו — מה כולל?
- בדיקת זכויות והיתכנות: ניתוח זכויות הבנייה הקיימות והמציעות לפי התכניות התקפות (תמ"א 38 / תכנית רובעית / פינוי-בינוי).
- עריכת שומת תמורות וטבלאות ניקוד: קביעת שווי הוגן לכל דירה בבניין ומניעת סכסוכי דיירים.
- ייעוץ וליווי נציגויות דיירים: ייצוג כלכלי מקצועי מול היזם והשמאי מטעמו לאורך המשא ומתן.
- סקירת דוח כדאיות כלכלית (דוח 21): וידוא כי הפרויקט יציב כלכלית וכי היזם מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו.
- טיפול במיסוי והיטלים: בדיקה והפחתה של דרישות היטל השבחה ומיסוי מקרקעין בגין זכויות הבנייה.
שאלות נפוצות על תמ"א 38 והתחדשות עירונית
לא. התמורה מבוססת על שטח הדירה הקיימת, המיקום שלה בבניין ומאפיינים מיוחדים נוספים. שמאי מקרקעין עורך "טבלת ניקוד" שמבטיחה חלוקה הוגנת ומניעת אסימטריה בין הדיירים.
ברוב המכריע של הפרויקטים, היזם הוא זה שמממן את כל העלויות המקצועיות של הדיירים, כולל שכר הטרחה של השמאי. כך תוכלו לקבל ליווי מקצועי ואובייקטיבי ששומר על האינטרסים שלכם — ללא עלות מצדכם.
החוק קובע רף הסכמה נדרש להובלת פרויקט (כגון 66% או 80%, בהתאם לסוג המסלול). במידה וההתנגדות נובעת מטענות לחוסר כדאיות או קיפוח, שמאי מקרקעין מוסמך יכול לבחון את הטענות באופן מקצועי ולסייע בהגעה לפתרון הוגן או בהצגתו בערכאות המשפטיות.
דוד פישמן
מוביל את תחום היטל ההשבחה במשרד. עם רקע בפקולטה למשפטים ושנים של ניסיון מעשי מול ועדות תכנון, רועי מנהל תיקי השגה ועררים מורכבים ברחבי הארץ.